Louer un appartement, c’est choisir entre deux régimes juridiques et fiscaux distincts qui portent le même nom — « bail d’habitation » — mais ne suivent pas les mêmes règles. Le choix entre bail nu (vide) et bail meublé n’est pas cosmétique. Il détermine la durée, le loyer plafond applicable dans certaines zones, les conditions de rupture, la fiscalité du bailleur, et — point souvent négligé — le niveau de contentieux prévisible.
Ce guide explique, critère par critère, ce qui distingue les deux régimes et quelle formule correspond à quel profil.
Ce que la loi appelle un logement « meublé »
Depuis le décret du 31 juillet 2015, la liste des meubles obligatoires n’est plus à la discrétion du bailleur. Le logement doit comporter au minimum : literie avec couette/couverture, dispositif d’occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager.
L’absence d’un seul élément peut faire requalifier le bail en location nue — ce qui change rétroactivement le régime applicable, avec des conséquences financières et fiscales importantes. Un bailleur qui prétend louer meublé sans atteindre la liste minimale ne loue pas meublé.
Durée et préavis : la différence essentielle
Le bail nu se conclut pour trois ans minimum (six ans si le bailleur est une personne morale). Il se renouvelle par tacite reconduction pour la même durée. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de trois mois (un mois en zone tendue). Le bailleur, en revanche, ne peut résilier qu’à l’échéance, pour vendre, reprendre le logement pour y habiter ou loger un proche, ou pour motif légitime et sérieux (loyers impayés). Préavis côté bailleur : six mois avant l’échéance.
Le bail meublé se conclut pour un an — neuf mois si le locataire est étudiant, non tacitement reconductible dans ce cas. Préavis locataire : un mois quel que soit le cas. Préavis bailleur : trois mois avant l’échéance, pour les mêmes motifs qu’en nu.
La différence pratique : le bail meublé donne au bailleur une flexibilité beaucoup plus grande pour récupérer le logement, et au locataire une mobilité plus rapide. Aux deux parties qui cherchent un engagement court, le meublé convient mieux. Pour une location longue durée stable, le bail nu reste plus protecteur pour le locataire.
Le service public détaille les règles du bail meublé avec la liste complète des formalités obligatoires.
Dépôt de garantie et loyer
Le dépôt de garantie est plafonné :
- Bail nu : un mois de loyer hors charges maximum (loi ALUR 2014)
- Bail meublé : deux mois de loyer hors charges maximum
Le loyer, en zone non tendue, est libre dans les deux régimes. En zone tendue (28 agglomérations dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, l’encadrement des loyers fixe un plafond selon le type de bien, son année de construction, et sa zone géographique. Le régime s’applique à la location meublée comme à la location nue depuis 2019.
Fiscalité côté bailleur : le vrai facteur de choix
C’est ici que le choix bascule le plus souvent. Les revenus locatifs issus d’une location nue sont déclarés en revenus fonciers — régime réel avec déduction des charges réelles et des intérêts d’emprunt, ou micro-foncier si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 € (abattement forfaitaire de 30 %).
Les revenus issus d’une location meublée sont déclarés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), en régime micro-BIC pour les loyers inférieurs à 77 700 € par an (abattement de 50 %, porté à 71 % pour les meublés de tourisme classés), ou en régime réel avec amortissement du bien immobilier. L’amortissement est la raison principale pour laquelle de nombreux investisseurs basculent en meublé : il permet de réduire considérablement, voire d’annuler, le revenu imposable pendant 20 à 30 ans.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) s’applique quand les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou ne dépassent pas les autres revenus du foyer. Au-delà, on bascule en loueur meublé professionnel (LMP), avec des obligations comptables et sociales plus lourdes mais des avantages (imputation des déficits sur le revenu global, exonération de plus-values sous conditions).
Le bail mobilité : le troisième régime
Créé par la loi ELAN de 2018, le bail mobilité est une variante du bail meublé destinée aux locataires en situation de mobilité temporaire (études, stage, formation, mission professionnelle). Durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, pas de dépôt de garantie (mais Visale obligatoire). Le bail mobilité répond aux besoins de court séjour sans les contraintes du bail meublé classique. Il ne peut pas être utilisé pour une location touristique — ce point est régulièrement contentieux.
Contentieux : ce qui coince le plus souvent
Trois points de friction reviennent systématiquement dans les dossiers que nous voyons.
Requalification pour absence de meubles obligatoires. Un bailleur qui loue « meublé » sans respecter la liste décrétale s’expose à une requalification en location nue, avec les conséquences suivantes : durée du bail portée à 3 ans, fiscalité recalculée en revenus fonciers (avec rappel d’impôts), dépôt de garantie plafonné à un mois.
État des lieux défaillant. Un bail meublé exige un inventaire détaillé du mobilier, signé par les deux parties. En son absence, le bailleur ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie en fin de bail — la jurisprudence est constante.
Dépôt de garantie non restitué. Le bailleur dispose d’un mois (état des lieux conforme) ou deux mois (état des lieux avec réserves) pour restituer le dépôt. Le retard engendre des intérêts au taux légal majoré de 10 % par mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour approfondir
Si vous achetez un bien pour le mettre en location, notre guide sur les sept pièges du compromis de vente couvre la phase d’acquisition. Côté successoral, la question du sort d’un bien loué transmis par héritage est traitée dans notre guide sur l’indivision successorale. Enfin, pour les bailleurs concernés par un divorce en cours, la question de la gestion du logement familial loué est abordée dans notre pilier sur la pension alimentaire et la prestation compensatoire.
En résumé
Le choix entre bail nu et bail meublé se joue sur quatre variables : la durée souhaitée, la flexibilité de récupération du bien, le montant des recettes locatives (seuil micro-BIC à 77 700 €), et la stratégie patrimoniale du bailleur (amortissement ou non). Pour une location stable longue durée, le bail nu reste la référence. Pour un investissement locatif optimisé fiscalement, le meublé — et le statut LMNP en particulier — domine depuis une décennie.
Ce guide est de l’information juridique générale et ne constitue pas un conseil. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision engageant votre patrimoine.
Dernière mise à jour: 18 février 2026
